【问题】预报登记在被实行东说念主名下的房屋被法院预查封皇冠博彩app下载，开采商另诉打消交易合同后，能否要求打消预查封并住手实行？

【案例】吉林省高等东说念主民法院(2021)吉民再212号

【论断】开采商因正当建造原始取得案涉房屋通盘权，在打消《商品房交易合同》后，开采商对案涉房屋的通盘权收复完好意思状况，不错抗击法院的强制实行。

【起原】本文选自《保全与实行实务精要》（上、下册），作家：吴志强、张烨，法律出书社2023年5月出书，坚信👉【新书保举】《保全与实行实务精要》一册书搞懂实行要津

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一、基本案情

2018年，因刘某某与王某某民间假贷纠纷一案，法院依据刘某某苦求，保全查封（预查封）了预报登记在王某某名下的案涉房屋。

实行经由中，开采商提倡异议，称其依然告状打消房屋交易合同，请求法院住手实行，法院裁定驳回异议请求。开采商拿起本案实行异议之诉。

经查，2012年11月13日，王某某与开采商订立《商品房交易合同》，商定开采商将案涉房屋出售给王某某，并办理了预报登记。2019年10月24日，该《商品房交易合同》经法院顺利判决晓示判决打消。

二、争议焦点

开采商对案涉房屋是否享有通盘权，是否足以排斥强制实行？

三、裁判重心

本案中，王某某向开采商购买案涉房屋，并办理了房屋预报登记，法院预查封结案涉房屋，该查封的遵守拆伙的是王某某责罚该房屋，并不妥然拆伙开采商、王某某对于案涉房屋交易的合同职权。案涉《商品房交易合同》及补充契约商定了开采商享有合同打消权的条目，违纪定事由不成褫夺开采商的合同打消权。开采商告状打消与王某某订立的房屋交易合同，南关法院作出（2019）吉0102民初762号民事判决赐与证据。在上述判决未被取销的前提下，王某某对诉争房屋物权变动请求权因合同打消而褪色，相应的对诉争房屋的预报登记亦归于失效。

《最能手民法院对于东说念主民法院办理实行异议和复议案件些许问题的轨范》第二十五条建设结案外东说念主实行异议神志审查的原则，而第二十六条则是为神志审查原则的例外轨范。本案中，当事东说念主争议的是不动产，故应当领先参照适用上述司法解释第二十五条第一款第（一）项的轨范。而开采商提交的打消合同判决并未对案涉房屋的通盘权包摄进行证据，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。故案涉《商品房交易合同》依然打消的事实好像当作本案认定事实的前提和基础。开采商提交了国有地皮使用权证、缔造工程讨论许可证、建筑工程施工许可证等算计凭证，因正当建造原始取得案涉房屋通盘权。在与王某某打消《商品房交易合同》后，开采商对案涉房屋的通盘权收复完好意思状况，并得据房屋通盘权对债权东说念主抗刘某某之实行。

四、算计法律公法

《民法典》

第二百二十一条 当事东说念主订立交易房屋的契约或者订立其他不动居品权的契约，为保险昔日已毕物权，按照商定不错向登记机构苦求预报登记。预报登记后，未经预报登记的职权东说念主答允，责罚该不动产的，不发生物权遵守。

预报登记后，债权褪色或者自好像进行不动产登记之日起九旬日内未苦求登记的，预报登记失效。

《最能手民法院、国土资源部、缔造部对于依公法范东说念主民法院实行和国土资源房地产经管部门协助实行些许问题的陈说》

十五、下列房屋虽未进行房屋通盘权登记，东说念主民法院也不错进行预查封：

（一）当作被实行东说念主的房地产开采企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被实行东说念主购买的已由房地产开采企业办理了房屋权属运行登记的房屋；

（三）被实行东说念主购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预报登记的房屋。

十八、 预查封的遵守等同于讲求查封。预查封期限届满之日，东说念主民法院未办理预查封续封手续的，预查封的遵守褪色。

《最能手民法院对于东说念主民法院办理实行异议和复议案件些许问题的轨范》（2020修正）

第二十五条 对案外东说念主的异议，东说念主民法院应当按照下列法度判断其是否系职权东说念主：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物偏激附庸设施，按照地皮使用权登记簿、缔造工程讨论许可、施工许可等算计凭证判断；

（二）已登记的纯真车、船舶、航空器等特定动产，按照算计经管部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照本色占多情况判断；

（三）银行入款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户称呼判断；有价证券由具备正当讨论天资的托管机构情势握有的，按照该机构登记的本色出资东说念主账户称呼判断；

（四）股权按照工商行政经管机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和职权，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等施展注解财产权属或者职权东说念主的凭证判断。案外东说念主依据另案生鉴戒律晓示提倡排斥实行异议，该法律晓示认定的实行主义职权东说念主与依照前款轨范得出的判断不一致的，依照本轨范第二十六条轨范处理。

第二十六条钞票债权实行中，案外东说念主依据实行主义被查封、扣押、冻结前作出的另案生鉴戒律晓示提倡排斥实行异议，东说念主民法院应当按照下列情形，远隔处理：

（一）该法律晓示系就案外东说念主与被实行东说念主之间的权属纠纷以及租出、借用、守护等不以调理财产权属为指主义合同纠纷，判决、裁决实行主义包摄于案外东说念主或者向其返还实行主义且其职权好像排斥实行的，应予赈济；

根据有关规定，经审阅深交所审核意见及公司注册申请文件，证监会同意上述公司首次公开发行股票的注册申请。上述公司本次发行股票应严格按照报送深交所的招股说明书和发行承销方案实施。批复自同意注册之日起12个月内有效。自同意注册之日起至本次股票发行结束前，上述公司如发生重大事项，应及时报告深交所并按有关规定处理。

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（二）该法律晓示系就案外东说念主与被实行东说念主之间除前项所列合同以外的债权纠纷，判决、裁决实行主义包摄于案外东说念主或者向其请托、返还实行主义的，不予赈济。

（三）该法律晓示系案外东说念主受让实行主义的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其职权好像排斥实行的，应予赈济。

钞票债权实行中，案外东说念主依据实行主义被查封、扣押、冻结后作出的另案生鉴戒律晓示提倡排斥实行异议的，东说念主民法院不予赈济。

非钞票债权实行中，案外东说念主依据另案生鉴戒律晓示提倡排斥实行异议，该法律晓示对实行主义权属作出不同认定的，东说念主民法院应当见告案外东说念主照章苦求再审或者通过其他要津处分。

苦求实行东说念主或者案外东说念主不平东说念主民法院依照本条第一、二款轨范作出的裁定，不错依照民事诉讼法第二百二十七条轨范拿起实行异议之诉。

五、支吾计谋

1、预报登记有别于预查封。

房屋预报登记的作用在于拆伙预报登记义务东说念主责罚房产。而预查封的遵守为“冻结登记簿”，拆伙预报登记职权东说念主责罚房产。预查封的实行后果取决于预报登记能否适宜本登记的条目，当预报登记适宜条目而进行了本登记时，预查封相应转为讲求查封。

2、购房主说念主所购买的期房，天然未本色请托也未办理权属登记，但法院有权对该房产进行预查封，预查封的遵守等同于查封。

根据《最能手民法院、国土资源部、缔造部对于依公法范东说念主民法院实行和国土资源房地产经管部门协助实行些许问题的陈说》第十五条第（三）项的轨范，法院有权对被实行东说念主购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。该《陈说》第十八条的轨范，预查封和查封在拆伙主义物转让的遵守上疏通，均是退却被实行东说念主责罚财产。

3、期房被预查封后，开采商当作出卖东说念主依然不错打消房屋交易合同。

预查封的遵守仅限于拆伙主义物责罚，但并未拆伙往来联系合同相对东说念主与被实行东说念主就被查封物讹诈职权。也即是说，预查封天然对物权变动有鼓胀的拆伙遵守，但不成影响当事东说念主之间对于合同职权义务的分派和履行，即便房屋被预查封，出卖东说念主也不错告状要求打消房屋交易合同。据此，开采商在签署商品房预售合同期不错事先商定购房主说念主负约的情形，并商定己方的单方打消权，以排斥房屋在未请托前被查封而给己方形成的责罚权拆伙的可能性。

4、实行要津中，房屋被预查封后，出卖东说念主打消合同后能否见地排斥强制实行，要分情况盘考：

（1）如当事东说念主自行协商或息争打消合同，因这种打消方式经常会兼顾议论苦求实行东说念主的利益，不错径直赈济出卖东说念主的诉请。

（2）如经法院另案顺利裁判晓示或仲裁晓示打消合同，则本质中存在争议。无数法院觉得，出卖东说念主在打消合同后，还需返还购房款，才智排斥法院的强制实行（见类案裁判不雅点分析案例一、案例二）。但司法本质中有些法院则觉得，只消出卖东说念主不是为了防止实行而坏心打消交易合同，交易合同打消，出卖东说念主即对案涉房屋享有完整的通盘权，不错径直据此见地排斥强制实行，而无需议论出卖东说念主是否返还购房款（见类案裁判不雅点分析案例三）。因此，在处理这类案件时需要考量打消后出卖东说念主有无退还购房款等打消后的履行行为，以便在排斥实行的诉讼中得回更有益的胜诉上风。

5、若是案涉房产依然被拍卖变价，开采商再拿起实行异议就没专门旨了。而开采商对被实行房屋享有物权，在遵守上优先于苦求实行东说念主享有的债权，因此，若案涉房产被拍卖变价，开采商可基于物上请求权，见地对房屋的拍卖价款优先于苦求实行东说念主受偿，以最猛进程上减免吃亏（见类案裁判不雅点分析案例四）。

六、类案裁判不雅点分析

案例一：房屋被预查封，出卖东说念主打消交易合同并返还购房款后，不错排斥宽泛债权东说念主的强制实行。——(2021)豫民申1021号

乔某某与开采商订立商品房交易合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预报登记，天然尚未取得涉案房屋的通盘权，但对涉案房屋享有取得物权的期待职权。根据《最能手民法院、国土资源部、缔造部对于依公法范东说念主民法院实行和国土资源房地产经管部门协助实行些许问题的陈说》第十五条轨范，实行法院不错对被实行东说念主乔某某购买的涉案房屋继承预查封措施，预查封的遵守等同于讲求查封。新乡市牧野区东说念主民法院于2018年9月20日作出（2018）豫0711民初1061号民事判决，打消开采商与乔某某于2015年6月15日订立的商品房交易合同，该判决作出工夫在法院预查封涉案房屋之后，开采商不成仅依据该判决抗击对涉案房屋在先实行的苦求实行东说念主。在商品房交易合同打消的情况下，两边互负返还义务，在案外东说念主未返讨价款的情况下，若是允许其排斥钞票债权的实行，将会使苦求实行东说念主既实行不到被实行东说念主名下的财产，又实行不到本应返还给被实行东说念主的价款，显著有失公允。为均衡各方当事东说念主的利益，独一在案外东说念主依然返讨价款的情况下，才智排斥宽泛债权东说念主的实行。反之，案外东说念主未返讨价款的，不成排斥实行。本案中，当作双务合同的商品房交易合同打消后，两边互负返还义务，开采商未将乔某某依然支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分请托实行法院，在此情况下，原二审法院觉得开采商对涉案房屋不成排斥实行，并无不妥。

案例二：商品房交易合同被另案判决打消后，在出卖东说念主未返还房款的情况下，不成排斥对房屋的实行。——(2021)辽01民终5251号

本案中，孙某某基于与刘某某民间假贷纠纷一案而作出的(2018)辽0104民初9545号民事判决查封的案涉房产；而开采商是基于业已顺利的(2019)辽0114民初496号 民事判决而拿起本案实行异议之诉，且(2019)辽0114民初496号民事判决只判令打消案涉《商品房交易合同》及补充契约并责令刘某某协助备案，并未判令案涉房产归开采商通盘，亦未判令开采商向刘某某返还房屋价款，在此种情况下，若是允许开采商排斥上述钞票债权的实行，将会使当作苦求实行东说念主的孙某既实行不到被实行东说念主刘某某名下的财产，又实行不到本应返还给被实行东说念主刘某某的价款，有失公允，故参照《世界法院民商事审判责任会议纪要》交融与适用的算计轨范，开采商对案涉房屋不享有足以排斥强制实行的民事权益，一审法院驳回开采商的诉讼请求并无不妥。

案例三：案涉《商品房交易合同》经仲裁裁决书证据打消后，当作案涉房屋通盘权东说念主的出卖东说念主请求打消东说念主民法院对案涉房屋的查封，法院应赐与赈济。——(2020)陕民再184号

本案中，开采商依据案涉房屋被查封后作出的仲裁裁决排斥王某某实行苦求，应否得到赈济？领先，从《最能手民法院对于东说念主民法院办理实行异议和复议案件些许问题的轨范》第二十五条、第二十六条轨范来看，第二十五条建设结案外东说念主实行异议神志审查的原则，而第二十六条则是为神志审查原则的例外轨范。第二十六条适用的前提条目是存在案外东说念主依据另案生鉴戒律晓示提倡的排斥实行异议，该法律晓示认定的实行主义职权东说念主与依照前款轨范得出的判断不一致的，即上述两个条规应当同期适用，且以第二十五条为先。而第二十六条范例的指标是防患在东说念主民法院作出查封等实行措施之后，当事东说念主再通过另案裁判证据新的物权包摄，架空东说念主民法院的查封措施的遵守；同期敦促案外东说念主向作出查封措施的东说念主民法院提倡实行异议之诉时进行物权证据，而不是另寻其他法院或者旅途处分，以幸免顺利裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事东说念主争议的是不动产，故应当领先适用上述司法解释第二十五条第一款第一项轨范。而龙湖公司提交的案涉西安仲裁委员会的仲裁裁决书并未对案涉房屋的通盘权包摄进行证据，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。案涉仲裁裁决是证据打消案涉《商品房交易合同》，并未证据案涉房产的通盘权包摄。故案涉《商品房交易合同》依然打消的事实好像当作本案认定事实的前提和基础。其次，开采商提交了西安市房屋登记薄，好像施展注解案涉房屋仍登记在开采商名下。在案涉仲裁裁决书证据开采商与张某某之间的《商品房交易合同》打消后，当作案涉房屋通盘权东说念主的开采商请求打消东说念主民法院对案涉房屋的查封，本院应赐与赈济。

案例四：被实行东说念主购买的尚未办理产权登记的房屋依然被拍卖，开采商不错请求对实行款优先受偿。——（2020）最高法民终690号

第一，根据《中华东说念主民共和国物权法》第十四条之轨范，案涉房屋仍登记在开采商名下，该房屋从物权包摄上仍然为开采商通盘的财产。开采商通过与苏某某订立《商品房交易合同》将案涉房屋出售给苏某某，天然案涉房屋已办理了预报登记，但预报登记的指标在于防患开采商一房多卖，预报登记具有公示作用但不具有调理通盘权的遵守。开采商具有基于案涉房屋通盘权而请求排斥实行或就拍卖价款优先受偿的职权。

第二，银行基于法院顺利晓示取得对苏某某的债权，苦求东说念主民法院查封了苏某某购买的房屋，本案中，案涉房屋的通盘权尚未登记调理至苏某某。但本案根据银行的苦求，法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客不雅上导致开采商拿起实行异议之指标不成达成，即本案已无住手对案涉房屋实行的可能。但开采商基于物上请求权见地对房屋拍卖价款优先受偿的职权并未褪色，其请求东说念主民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的指标，但开采商对案涉房屋的职权基于物权，遵守上优先于银行基于对苏某某享有的债权。

鉴于本案已实行皇冠博彩app下载，开采商的诉讼请求亦抒发了优先受偿实行款的意愿，一审法院对开采商的诉请赐与赈济，并无不妥。

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