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【问题】预报登记在被践诺东说念主名下的房屋被法院预查封，设备商另诉清除贸易合同后，能否要求清除预查封并罢手践诺？

【案例】吉林省高等东说念主民法院(2021)吉民再212号

【论断】设备商因正当建造原始取得案涉房屋通盘权，在清除《商品房贸易合同》后，设备商对案涉房屋的通盘权收复完竣情景，不错对抗法院的强制践诺。

【开头】本文选自《保全与践诺实务精要》（上、下册），作家：吴志强、张烨，法律出书社2023年5月出书，确定👉【新书保举】《保全与践诺实务精要》一册书搞懂践诺要领

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一、基本案情

2018年，因刘某某与王某某民间假贷纠纷一案，法院依据刘某某请求，保全查封（预查封）了预报登记在王某某名下的案涉房屋。

践诺历程中，设备商提议异议，称其依然告状清除房屋贸易合同，请求法院罢手践诺，法院裁定驳回异议请求。设备商拿起本案践诺异议之诉。

经查，2012年11月13日，王某某与设备商订立《商品房贸易合同》，商定设备商将案涉房屋出售给王某某，并办理了预报登记。2019年10月24日，该《商品房贸易合同》经法院见效判决通知判决清除。

二、争议焦点

设备商对案涉房屋是否享有通盘权，是否足以摈斥强制践诺？

三、裁判重点

本案中，王某某向设备商购买案涉房屋，并办理了房屋预报登记，法院预查封结案涉房屋，该查封的效率放弃的是王某某刑事牵涉该房屋，并不妥然放弃设备商、王某某对于案涉房屋贸易的合同权力。案涉《商品房贸易合同》及补充契约商定了设备商享有合同清除权的要求，违纪定事由不成劫掠设备商的合同清除权。设备商告状清除与王某某订立的房屋贸易合同，南关法院作出（2019）吉0102民初762号民事判决赐与说明。在上述判决未被排除的前提下，王某某对诉争房屋物权变动请求权因合同清除而肃清，相应的对诉争房屋的预报登记亦归于失效。

《最妙手民法院对于东说念主民法院办理践诺异议和复议案件多少问题的功令》第二十五条缔造结案外东说念主践诺异议相貌审查的原则，而第二十六条则是为相貌审查原则的例外功令。本案中，当事东说念主争议的是不动产，故应当最初参照适用上述司法解释第二十五条第一款第（一）项的功令。而设备商提交的清除合同判决并未对案涉房屋的通盘权包摄进行说明，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。故案涉《商品房贸易合同》依然清除的事实概况看成本案认定事实的前提和基础。设备商提交了国有地皮使用权证、缔造工程筹办许可证、建筑工程施工许可证等磋磨凭据，因正当建造原始取得案涉房屋通盘权。在与王某某清除《商品房贸易合同》后，设备商对案涉房屋的通盘权收复完竣情景，并得据房屋通盘权对债权东说念主抗刘某某之践诺。

四、磋磨法律端正

《民法典》

第二百二十一条 当事东说念主订立贸易房屋的契约或者订立其他不动产品权的契约，为保险改日罢了物权，按照商定不错向登记机构请求预报登记。预报登记后，未经预报登记的权力东说念主原意，刑事牵涉该不动产的，不发生物权效率。

预报登记后，债权肃清或者自概况进行不动产登记之日起九旬日内未请求登记的，预报登记失效。

《最妙手民法院、国土资源部、缔造部对于依端正范东说念主民法院践诺和国土资源房地产不时部门协助践诺多少问题的汇报》

十五、下列房屋虽未进行房屋通盘权登记，东说念主民法院也不错进行预查封：

（一）看成被践诺东说念主的房地产设备企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被践诺东说念主购买的已由房地产设备企业办理了房屋权属开动登记的房屋；

（三）被践诺东说念主购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预报登记的房屋。

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十八、 预查封的效率等同于追究查封。预查封期限届满之日，东说念主民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效率肃清。

《最妙手民法院对于东说念主民法院办理践诺异议和复议案件多少问题的功令》（2020修正）

第二十五条 对案外东说念主的异议，东说念主民法院应当按照下列门径判断其是否系权力东说念主：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物过甚附属设施，按照地皮使用权登记簿、缔造工程筹办许可、施工许可等磋磨凭据判断；

（二）已登记的纯真车、船舶、航空器等特定动产，按照磋磨不时部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按如实质占多情况判断；

（三）银行进款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户称号判断；有价证券由具备正当筹办禀赋的托管机构样式合手有的，按照该机构登记的实质出资东说念主账户称号判断；

（四）股权按照工商行政不时机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和权力，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等解说财产权属或者权力东说念主的凭据判断。案外东说念主依据另案生师法律通知提议摈斥践诺异议，该法律通知认定的践诺方向权力东说念主与依照前款功令得出的判断不一致的，依照本功令第二十六条功令处理。

第二十六条钞票债权践诺中，案外东说念主依据践诺方向被查封、扣押、冻结前作出的另案生师法律通知提议摈斥践诺异议，东说念主民法院应当按照下列情形，分袂处理：

（一）该法律通知系就案外东说念主与被践诺东说念主之间的权属纠纷以及租借、借用、看护等不以飘舞财产权属为缱绻的合同纠纷，判决、裁决践诺方向包摄于案外东说念主或者向其返还践诺方向且其权力概况摈斥践诺的，应予补助；

（二）该法律通知系就案外东说念主与被践诺东说念主之间除前项所列合同除外的债权纠纷，判决、裁决践诺方向包摄于案外东说念主或者向其委派、返还践诺方向的，不予补助。

（三）该法律通知系案外东说念主受让践诺方向的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权力概况摈斥践诺的，应予补助。

钞票债权践诺中，案外东说念主依据践诺方向被查封、扣押、冻结后作出的另案生师法律通知提议摈斥践诺异议的，东说念主民法院不予补助。

非钞票债权践诺中，案外东说念主依据另案生师法律通知提议摈斥践诺异议，该法律通知对践诺方向权属作出不同认定的，东说念主民法院应当奉告案外东说念主照章请求再审或者通过其他要领惩办。

请求践诺东说念主或者案外东说念主抵挡东说念主民法院依照本条第一、二款功令作出的裁定，不错依照民事诉讼法第二百二十七条功令拿起践诺异议之诉。

五、应酬计谋

1、预报登记有别于预查封。

房屋预报登记的作用在于放弃预报登记义务东说念主刑事牵涉房产。而预查封的效率为“冻结登记簿”，放弃预报登记权力东说念主刑事牵涉房产。预查封的践诺效率取决于预报登记能否安妥本登记的要求，当预报登记安妥要求而进行了本登记时，预查封相应转为追究查封。

2、购房主说念主所购买的期房，天然未实质委派也未办理权属登记，但法院有权对该房产进行预查封，预查封的效率等同于查封。

根据《最妙手民法院、国土资源部、缔造部对于依端正范东说念主民法院践诺和国土资源房地产不时部门协助践诺多少问题的汇报》第十五条第（三）项的功令，法院有权对被践诺东说念主购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。该《汇报》第十八条的功令，预查封和查封在放弃方向物转让的效率上疏导，均是远隔被践诺东说念主刑事牵涉财产。

3、期房被预查封后，设备商看成出卖东说念主依然不错清除房屋贸易合同。

预查封的效率仅限于放弃方向物刑事牵涉，但并未放弃走动干系合同相对东说念主与被践诺东说念主就被查封物利用权力。也即是说，预查封天然对物权变动有填塞的放弃效率，但不成影响当事东说念主之间对于合同权力义务的分派和履行，即便房屋被预查封，出卖东说念主也不错告状要求清除房屋贸易合同。据此，设备商在签署商品房预售合同期不错事先商定购房主说念主负约的情形，并商定己方的单方清除权，以摈斥房屋在未委派前被查封而给己方形成的刑事牵涉权放弃的可能性。

4、践诺要领中，房屋被预查封后，出卖东说念主清除合同后能否宗旨摈斥强制践诺，要分情况筹办：

（1）如当事东说念主自行协商或长入清除合同，因这种清除方式频频会兼顾研究请求践诺东说念主的利益，不错径直补助出卖东说念主的诉请。

（2）如经法院另案见效裁判通知或仲裁通知清除合同，则本质中存在争议。大皆法院合计，出卖东说念主在清除合同后，还需返还购房款，智商摈斥法院的强制践诺（见类案裁判不雅点分析案例一、案例二）。但司法本质中有些法院则合计，只消出卖东说念主不是为了费劲践诺而坏心清除贸易合同，贸易合同清除，出卖东说念主即对案涉房屋享有完整的通盘权，不错径直据此宗旨摈斥强制践诺，而无需研究出卖东说念主是否返还购房款（见类案裁判不雅点分析案例三）。因此，在处理这类案件时需要考量清除后出卖东说念主有无退还购房款等清除后的履行活动，以便在摈斥践诺的诉讼中取得更故意的胜诉上风。

5、要是案涉房产依然被拍卖变价，设备商再拿起践诺异议就莫得道理了。而设备商对被践诺房屋享有物权，在效率上优先于请求践诺东说念主享有的债权，因此，若案涉房产被拍卖变价，设备商可基于物上请求权，宗旨对房屋的拍卖价款优先于请求践诺东说念主受偿，以最猛进度上减免耗损（见类案裁判不雅点分析案例四）。

六、类案裁判不雅点分析

案例一：房屋被预查封，出卖东说念主清除贸易合同并返还购房款后，不错摈斥畴前债权东说念主的强制践诺。——(2021)豫民申1021号

乔某某与设备商订立商品房贸易合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预报登记，天然尚未取得涉案房屋的通盘权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权力。根据《最妙手民法院、国土资源部、缔造部对于依端正范东说念主民法院践诺和国土资源房地产不时部门协助践诺多少问题的汇报》第十五条功令，践诺法院不错对被践诺东说念主乔某某购买的涉案房屋承袭预查封措施，预查封的效率等同于追究查封。新乡市牧野区东说念主民法院于2018年9月20日作出（2018）豫0711民初1061号民事判决，清除设备商与乔某某于2015年6月15日订立的商品房贸易合同，该判决作出时代在法院预查封涉案房屋之后，设备商不成仅依据该判决对抗对涉案房屋在先践诺的请求践诺东说念主。在商品房贸易合同清除的情况下，两边互负返还义务，在案外东说念主未返讨价款的情况下，要是允许其摈斥钞票债权的践诺，将会使请求践诺东说念主既践诺不到被践诺东说念主名下的财产，又践诺不到本应返还给被践诺东说念主的价款，显然有失公允。为均衡各方当事东说念主的利益，唯一在案外东说念主依然返讨价款的情况下，智商摈斥畴前债权东说念主的践诺。反之，案外东说念主未返讨价款的，不成摈斥践诺。本案中，看成双务合同的商品房贸易合同清除后，两边互负返还义务，设备商未将乔某某依然支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分委派践诺法院，在此情况下，原二审法院合计设备商对涉案房屋不成摈斥践诺，并无不妥。

案例二：商品房贸易合同被另案判决清除后，在出卖东说念主未返还房款的情况下，不成摈斥对房屋的践诺。——(2021)辽01民终5251号

本案中，孙某某基于与刘某某民间假贷纠纷一案而作出的(2018)辽0104民初9545号民事判决查封的案涉房产；而设备商是基于业已见效的(2019)辽0114民初496号 民事判决而拿起本案践诺异议之诉，且(2019)辽0114民初496号民事判决只判令清除案涉《商品房贸易合同》及补充契约并责令刘某某协助备案，并未判令案涉房产归设备商通盘，亦未判令设备商向刘某某返还房屋价款，在此种情况下，要是允许设备商摈斥上述钞票债权的践诺，将会使看成请求践诺东说念主的孙某既践诺不到被践诺东说念主刘某某名下的财产，又践诺不到本应返还给被践诺东说念主刘某某的价款，有失公允，故参照《寰宇法院民商事审判使命会议纪要》交融与适用的磋磨功令，设备商对案涉房屋不享有足以摈斥强制践诺的民事权益，一审法院驳回设备商的诉讼请求并无不妥。

案例三：案涉《商品房贸易合同》经仲裁裁决书说明清除后，看成案涉房屋通盘权东说念主的出卖东说念主请求清除东说念主民法院对案涉房屋的查封，法院应赐与补助。——(2020)陕民再184号

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本案中，设备商依据案涉房屋被查封后作出的仲裁裁决摈斥王某某践诺请求，应否得到补助？最初，从《最妙手民法院对于东说念主民法院办理践诺异议和复议案件多少问题的功令》第二十五条、第二十六条功令来看，第二十五条缔造结案外东说念主践诺异议相貌审查的原则，而第二十六条则是为相貌审查原则的例外功令。第二十六条适用的前概要求是存在案外东说念主依据另案生师法律通知提议的摈斥践诺异议，该法律通知认定的践诺方向权力东说念主与依照前款功令得出的判断不一致的，即上述两个条规应当同期适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的缱绻是细巧在东说念主民法院作出查封等践诺措施之后，当事东说念主再通过另案裁判说明新的物权包摄，架空东说念主民法院的查封措施的效率；同期敦促案外东说念主向作出查封措施的东说念主民法院提议践诺异议之诉时进行物权说明，而不是另寻其他法院或者旅途惩办，以幸免见效裁判之间既判力的互相矛盾。本案中，当事东说念主争议的是不动产，故应当最初适用上述司法解释第二十五条第一款第一项功令。而龙湖公司提交的案涉西安仲裁委员会的仲裁裁决书并未对案涉房屋的通盘权包摄进行说明，故并未触发上述司法解释第二十六条的适用。案涉仲裁裁决是说明清除案涉《商品房贸易合同》，并未说明案涉房产的通盘权包摄。故案涉《商品房贸易合同》依然清除的事实概况看成本案认定事实的前提和基础。其次，设备商提交了西安市房屋登记薄，概况解说案涉房屋仍登记在设备商名下。在案涉仲裁裁决书说明设备商与张某某之间的《商品房贸易合同》清除后，看成案涉房屋通盘权东说念主的设备商请求清除东说念主民法院对案涉房屋的查封，本院应赐与补助。

案例四：被践诺东说念主购买的尚未办理产权登记的房屋依然被拍卖，设备商不错请求对践诺款优先受偿。——（2020）最高法民终690号

第一，根据《中华东说念主民共和国物权法》第十四条之功令，案涉房屋仍登记在设备商名下，该房屋从物权包摄上仍然为设备商通盘的财产。设备商通过与苏某某订立《商品房贸易合同》将案涉房屋出售给苏某某，天然案涉房屋已办理了预报登记，但预报登记的缱绻在于细巧设备商一房多卖，预报登记具有公示作用但不具有飘舞通盘权的效率。设备商具有基于案涉房屋通盘权而请求摈斥践诺或就拍卖价款优先受偿的权力。

第二，银行基于法院见效通知取得对苏某某的债权，请求东说念主民法院查封了苏某某购买的房屋，本案中，案涉房屋的通盘权尚未登记飘舞至苏某某。但本案根据银行的请求，法院查封并已将案涉房屋进行了拍卖，客不雅上导致设备商拿起践诺异议之缱绻不成达成，即本案已无罢手对案涉房屋践诺的可能。但设备商基于物上请求权宗旨对房屋拍卖价款优先受偿的权力并未肃清，其请求东说念主民法院将已拍卖案涉房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的缱绻，但设备商对案涉房屋的权力基于物权，效率上优先于银行基于对苏某某享有的债权。

鉴于本案已践诺电脑为什么叫c盘，设备商的诉讼请求亦抒发了优先受偿践诺款的意愿，一审法院对设备商的诉请赐与补助，并无不妥。

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